Торговая недвижимость Украины: тренды для ритейла и посетителей

Эксперты сходятся во мнении, что 2021 год для рынка украинской торговой недвижимости был довольно удачным. Застройщики ввели немало новых площадей, показатели вакантности сократились, ставки аренды начали повышаться, дальнейшие перспективы казались не менее радужными. Но прошлый год внес свои коррективы: из-за полномасштабного вторжения россии вектор развития торгово-развлекательных и просто торговых сетей (соответственно ТРЦ и ТЦ) ощутимо изменился.

Вместе со специалистами рынка, а также основателем харьковской сети «КЛАСС», Александром Лобановским мы попытаемся выяснить, что происходило с торговой недвижимостью за этот год, как изменились ставки, что ждет ритейлеров и посетителей этих самых ТРЦ и ТЦ в Украине в ближайшее время.

Ключевые этапы и новые реалии для ТРЦ и ТЦ

За год полномасштабного вторжения россии рынок торговой недвижимости Украины пережил четыре главных этапа:

• первые месяцы войны — активный отток населения;
• апрель-май — освобождение севера Украины и новые перспективы для местного ритейла и ТРЦ;
• начало весны — успешное контрнаступление ВСУ в Харьковской области;
• период с октября —- массированные атаки на энергетическую систему страны, адаптация ТРЦ, ритейла и всего бизнеса к отключениям.

Первой проблемой и вызовом, с которым столкнулись участники рынка, стал вопрос безопасности персонала и посетителей, считает основатель сети «КЛАСС» Александр Лобановский. Так, его родной Харьков в первые месяцы войны очень опустел, подвергался частым обстрелам с длительными воздушными тревогами и т.д.

Когда ситуация слегка стабилизировалась, то появился новый вопрос — изменившиеся условия работы — круглосуточный график или завершение работы около 22:00 стало невозможным из-за комендантского часа.

Вопрос воздушных тревог снова стал особо актуальным после летней атаки на ТРЦ в Кременчуге, унесшей свыше 20 жизней. В относительно безопасных городах администрации торговых центров пренебрегали сигналами об опасности. После трагического происшествия большинство ТЦ стали относится к угрозам ответственнее и прекращать работу при тревогах.

С октября, как отмечают участники рынка торговой недвижимости, появилась новая актуальная проблема — массированные обстрелы энергообъектов Украины, дефицит электроэнергии, частые стабилизационные или аварийные отключения. С одной стороны ТРЦ были вынуждены тратить больше денег на обеспечение автономного энергоснабжения, но с другой — во время отключений света посещаемость объектов росла. По словам Александра Лобановского, причина в том, что людям хотелось остаться в ТЦ, где были созданы более комфортные условия со светом (интернетом и другими возможностями досуга), а не сидеть дома в темноте.

Что с трафиком ТРЦ за прошлый год?

Изменения посещаемости объектов торговой недвижимости в течение прошлого года были сильно привязаны к регионам. Допустим, в столице трафик ощутимо вырос во второй половине лета, когда вернулось свыше 2 млн. человек, началась обратная миграция с западных областей страны.

В Харькове, как отмечает Александр Лобановский, ситуация была и остается намного сложнее. Да, в город начали активно возвращаться люди после осени. Вторая волна возвращения пришлась на конец зимы 2023 года. Конечно же, ощутили эту миграцию ТЦ с ТРЦ. Но статус прифронтового города и близость границы с россией все еще не позволяет говорить, что вскоре удастся выйти на довоенные показатели. А новый массовый обстрел города 9 марта с последующим блэкаутом пока убеждает что длительное времяпрепровождение в ТРЦ — это не на 100% безопасное решение.

А вот на западе, по мнению экспертов, с трафиком все намного лучше, даже чем в столице. По данным Retail & Development Advisor, посещаемость ТРЦ во Львове зимой 2023 года достигла отметок довоенного периода. Именно поэтому для торговой недвижимости и ритейлеров данный регион считается наиболее привлекательным сегодня.

Что происходило с арендными ставками в ТЦ и ТРЦ?

Величина арендных ставок в торгово-развлекательных центрах оказалась в тесной зависимости от периодов, о которых мы рассказали выше. Вторым наиболее важным фактором ценообразования был, конечно же, регион. Сильнее всего просела стоимость аренды в ближайших к линии фронта областях и городах, меньше всего — в западных областях.

Другие факторы ценообразования на рынке торговой недвижимости Украины в первый год полномасштабного вторжения:

• миграция населения;
• приостановка деятельности якорных международных компаний (и в категории заведений общественного питания, и в модной инструкции);
• конкурентность среди ТЦ и ТРЦ (то есть наличие вакантных торговых площадей и их общее количество);
• готовность ритейлеров и других украинских бизнесов к развитию в условиях неопределенности.

В целом, сразу после начала войны арендные ставки упали, хотя на фоне снижения курса гривны к валюте, изменения были не очень существенными. Ближе к концу 2022 года в западных регионах стоимость аренды торговой недвижимости приблизилась к довоенным показателям. Из-за высокого спроса в первом квартале 2023 года во Львове цены даже оказались выше, чем годом ранее в долларе. В Харькове, Одессе и Киеве ситуация была не такой благоприятной для владельцев ТЦ и ТРЦ, отмечает Александр Лобановский.

С якорными арендаторами торговые центры нередко шли на индивидуальные договоренности. Например, иногда даже рассматривались возможности привязки ставки аренды к показателям товарооборота. К другим типичным трендам в этот период времени относится:

• заключение краткосрочных договоров;
• сокращение маркетинговых платежей;
• дополнительные договоры по оплате услуг автономного энергообеспечения.

Что с заработками арендаторов ТЦ и ТРЦ?

Даже несмотря на военное время многие ритейлеры не просто работали (за исключением отдельных временных отрезков в конце февраля — начале марта 2022 года), но и развивались. Позитивной динамики не было только до мая, а после этого в целом по рынку начался рост товарооборота. Отчасти приятные цифры в гривне обусловлены изменением валютного курса и высокими показателями инфляции, но дело не только в этих моментах. Чаще всего в выигрыше оказались либо крупные сетевые ритейлеры, либо игроки, склонные к риску при высоком уровне неопределенности — например, те, кто расширил географию деятельности в столь непростое время.

В менее выигрышном положении оказались компании с юга и востока Украины, подчеркивает Александр Лобановский. Объемы их продаж не могли выйти на довоенный уровень сразу по нескольким причинам — из-за миграции населения, снижения покупательной способности, нарушения логистики и других бизнес-процессов.

Для релокации, возобновления деятельности, открытия новых точек продаж украинские ритейлеры обычно используют быстрые и менее рискованные решения, в том числе:

• заключают краткосрочные арендные соглашения;
• применяют pop-up форматы;
• оптимизируют издержки и выбирают другие методы, которые не требуют больших вложений.

ТРЦ тоже готовы идти на уступки, так как заинтересованы снизить количество вакантных площадей. Вместе с тем риски остаются высокими и для операторов рынка торговой недвижимости, и для ритейлеров. В связи с этим крупные проекты новых ТЦ пока заморожены.

Тренды рынка торговой недвижимости с позиции посетителей

Перспективы ТРЦ и риелторов прямо зависят не только от данных участников рынка, но и от посетителей этих самых объектов. Отключения электроэнергии показали, что украинцы будут выбирать торговые центры, которые способны обеспечить полную автономность, отмечает Александр Лобановский, включая не только свет, но и желательно тепло и интернет.

Другими требованиями к торговой недвижимости от украинцев в 2023 году станет:

• комфортные условия пребывания;
• способность обеспечить безопасность, в том числе и во время воздушных тревог;
• наличие подземных этажей и паркинга. Это один из легальных (и безопасных) способов для ТРЦ работать даже во время ракетных угроз.

В непростых условиях владельцам торговой недвижимости и ритейлерам придется договариваться в борьбе за трафик и продажи. Прямо сейчас ждать новых арендаторов из-за рубежа точно не стоит. Главная задача для ТРЦ — сохранять текущих клиентов, помогать друг другу оптимизировать бизнес-процессы. Сейчас «в игре» остаются только те, кто четко решил для себя не прекращать деятельность при любых сложностях. Казалось бы, зарекаться никогда нельзя и всякое может произойти, но разве украинский бизнес еще чем-то можно удивить?