Как аферисты обманывают украинцев при операциях с недвижимостью

Существует огромное множество схем обмана при продаже недвижимости. Мошенники охотно работают с квадратными метрами. Поскольку высокая цена объекта гарантирует неплохой заработок. О самых распространенных уловках мошенников, а также способах им противостоять рассказал адвокат ЮКК “Де-юре“ Андрей Павлишин. 

Поддельная доверенность

Самая простая и распространенная схема - продажа имущества по поддельной доверенности. Мошенники, при содействии нечистых на руку нотариусов, подделывают доверенность от собственника на распоряжение недвижимым имуществом. Бланк доверенности подлинный и она действительна в реестре, а вот подпись доверителя - липовая.

По такой доверенности восстанавливаются правоустанавливающие документы, заказываются справки и оценка. У обычного покупателя и даже нотариуса, удостоверяющего последующую сделку купли-продажи, не возникает и тени подозрения в законности сделки. Но потом собственник приезжает из длительной командировки и обнаруживает, что его квартира продана.

Что должно насторожить покупателя:

• сам факт продажи по доверенности;
• дубликаты правоустанавливающих документов;
• стоимость объекта ниже рынка.

Рисковые новострои

Немалой популярностью пользуется и схема продажи залоговых квартир в новостроях и недостроях/долгостроях. В 2006-2008 гг, на пике потребительского кредитования, банки охотно брали в залог по кредиту имущественные права на квартиры.

Ипотека и заперты на осуществление каких-либо действий с недвижимостью в большинстве таких случаев регистрировались не по адресу объекта, а по месту регистрации заемщика. После сдачи дома в эксплуатацию при содействии застройщика первичный договор инвестирования квартиры подделывался и подменялся на другой, в котором покупатель уже “чистый“, не обремененный банковской ипотекой.

“В дальнейшем такая “чистая“ квартира продается несчастным покупателям, которые по истечении какого-то времени сталкиваются с претензиями банка. Та же схема работает даже когда ипотека “привязана“ к адресу квартиры и особенно в случае с долгостроями. Адрес при сдаче дома в эксплуатацию меняется. А в госреестре по новому адресу квартира оказывается уже не “заипотечена“, - подметил в разговоре Андрей Павлишин.

Что должно насторожить:

• Долгострой.
• “Свеженький“ договор инвестирования.
• Договор уступки права требования.
• Отсутствие квитанций об оплате имущественных прав.
• Стоимость объекта ниже рынка.
• Очищают от обременений

Нередки случаи и продажи проблемной недвижимости, которая по поддельным или сомнительным решениям суда, “очистилась“ в госреестре от каких-либо обременений. Взять, к примеру, тот же случай с банковским кредитованием. Ипотека, которая была зарегистрирована в госреестре ипотек до 2013 года навсегда остается в новом госреестре прав на недвижимое имущество и их обременений, даже когда ее прекратили.

“Это такой себе “хвост“. Если покупатель видит, что в реестре была ипотека 2008 года, есть запись о ее переносе в новый реестр, а в новом реестре такая запись отсутствует, то стоит задать себе вопрос: а на каком основании эту ипотеку перенесли и сняли. Бывают адекватные основания: добровольное погашение части долга, полная выплата кредита, ликвидация банка и выкуп заемщиком или родственником кредита и т.д. А бывают и сомнительные заочные решения суда, поддельные письма банка о прекращении ипотеки, принудительная продажа имущества с электронных торгов (кстати, не самый плохой вариант, но стоит насторожиться)“, - говорит Андрей Павлишин.

Следовательно, всегда нужно запрашивать, на каком основании была прекращена ипотека, снят арест и другие обременения, если такие были наложены на имущество. Очень часто бывает так: вчера сняли ипотеку по заочному решению суда, сегодня продали, а завтра пришел кредитор требовать выплат по долгу.

Что должно насторожить:

• наличие старых обременений;
• очень срочная продажа сразу после снятия обременения;
• предыдущая сделка купли-продажи была недавно (перепродажа имущества).

Не доставайся же ты никому

Часто продают недвижимость перед разводом, установлением факта совместного проживания или привлечением к уголовной ответственности. В таких случаях нужно сбросить недвижимость, чтоб не отдавать ее супругу или государству.

“Скажем, жила семейная пара долго и счастливо, но без регистрации брака, совместная жизнь не сложилась, кто-то кого-то обидел и нужно делить все нажитое непосильным трудом. И вот, адвокаты супруги уже подают иск об установлении факта совместного проживания и разделе общего имущества. Супруг - титульный собственник недвижимости, который и решает ее быстренько продать, пока суд не наложил арест до решения дела по существу. Ни покупатель, ни даже нотариус на сделке не поймут, что есть сожитель и он посягает или даже законно претендует на половину объекта“, - рассказывает Андрей Павлишин.

Что должно насторожить:

• Продажа недвижимости без согласия супруга.
• Спешка при продаже.
• Заниженная цена.
• Рекомендации покупателям

Еще с 2014 года в Украине для публичного доступа открыты большинство государственных реестров. В которых можно проверить собственника недвижимости, наличие судебных дел по продавцу, наличие исполнительных производств по продавцу или судебных решений по адресу недвижимости/номеру кредитного договора/другим данным.

“Не ленитесь проверять все эти реестры перед покупкой недвижимости. А еще лучше - обращайтесь к юристам за письменным анализом объекта недвижимости (due diligence). Это существенно уменьшит риск стать жертвой мошенников или купить проблемный объект, но, к сожалению, со 100% гарантией не исключит его, поскольку мафия не спит, постоянно изобретая все новые схемы обмена честных граждан“, - подытожил Андрей Павлишин.