Усе в дім: як законотворці вигадують податки для ринку нерухомості
Фінансовий комітет Верховної Ради схвалив скандальний законопроєкт №5600, поданий Кабінетом Міністрів і зареєстрований у парламенті 2 червня. На ринку нерухомості документ справив ефект «бомби, що вибухнула», адже запроваджує ПДВ на операції з житлом для первинного ринку.
Також, через шість днів після реєстрації цього проєкту закону, група народних депутатів зареєструвала альтернативний – під №5638. Він є логічним продовженням законопроєкту №5091 від 17 лютого нинішнього року, оскільки регламентує податкові питання для забудовників. Наразі профільний комітет ВР свого висновку стосовно нього не надав.
Як іде полювання за податками?
Будівельна галузь приваблює бізнесменів двома чинниками: мінімізацією оподаткування, яка можлива тут завдяки інститутам спільного інвестування, і доступом до капіталу – через залучення грошей населення. «Лише два фактори – і ми вже пережили кілька криз, реформ, популізм тощо», – нарікав раніше засновник девелоперської компанії KAN Development Ігор Ніконов.
Однак можливість мінімізувати податки не влаштовує державні фінансові органи. Торік голова комітету ВР з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетьманцев на зустрічі із забудовниками запропонував зменшити оподаткування будівельної галузі, але за умови виходу її з «тіні». Як підсумок цього діалогу в парламенті зареєстрували законопроєкт, що пропонує запровадити на ринку новобудов ескроу-рахунки та страхування.
Цей підхід був сприйнятий ринком критично. Документ пройшов усі комітети, але поки не розглянутий нардепами в сесійній залі. Протистояння між податківцями та забудовниками вилилося в інші законодавчі ініціативи.
Про що «стартовий» законопроєкт №5091 і які його наслідки?
Ініціаторами законопроєкту виступили 13 народних депутатів, серед яких Олена Шуляк («Слуга народу») та Дмитро Ісаєнко («Опозиційна платформа «За життя»).
Основна його (задекларована ідеологами) мета – захистити потенційних покупців квартир від несумлінних забудовників. За словами власника ІК «Фенікс Капітал» Назара Бенча, він запроваджує такі зміни.
Залучення коштів фізосіб для будівництва об'єктів нерухомості може здійснюватися лише на підставі договорів купівлі-продажу. Зараз у девелоперів інструментарій – ширший.
Договір може бути укладено, якщо об'єкт не суперечить містобудівним умовам і обмеженням; девелопер має дозвіл на будівельні роботи; будівельні роботи на майданчику ведуться, в об'єкті зарезервовано гарантійну частку (про неї – пізніше) і немає обтяжень речових прав на майбутній об'єкт.
Девелопер повинен зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свої майнові права на кожну квартиру в майбутній багатоповерхівці.
Майбутній будинок визначається документом як об'єкт незавершеного будівництва – подільний (багатоквартирний будинок) або неподільний (один цілісний будинок).
Документ вводить визначення «девелопер».
Запроваджується поняття гарантійної частки будівництва. Йдеться про площі в майбутньому об'єкті нерухомості, які не можуть бути продані до завершення будівельних робіт і реєстрації права власності на перший об'єкт нерухомості. Передбачається, що ці площі перейдуть у власність інвестора (або інвесторам/замовнику) в разі фінансової неспроможності девелопера.
Девелоперів зобов'язують розміщувати на сайті повну інформацію про об'єкт, а саме:
- технічні характеристики проєкту;
- замовник будівництва, девелопер та його бенефіціари;
- генеральний підрядник;
- заплановані терміни введення в експлуатацію ЖК;
- дозвіл на виконання будівельних робіт;
- хід будівництва;
- планування квартир;
- ціни та умови придбання;
- а також типовий для цього об'єкта договір купівлі-продажу.
Щомісяця девелопер має оновлювати інформацію про хід будівництва – публікувати фотоматеріали, графік зведення, а ще – описувати стан готовності об'єкта.
Цей документ схвалив голова НБУ Кирило Шевченко. «Його імплементація повністю знищить будівельні піраміди. Закон обмежує ризики інвесторів на первинному ринку нерухомості та зменшує ризики для банків, які беруть у цьому участь», – заявив він.
Однак юристи застерігають: законотворці погано прописали механізми впровадження деяких норм. На думку Назара Бенча, з документа складно зрозуміти, яким чином гарантійна частка повинна перейти до нових інвесторам, які права в такому разі вони отримують і які можливості в них з'являються для завершення об'єкта. Цей механізм потребує доопрацювання.
Ще одним з основних аргументів проти законопроєкту №5091 і логіки реєстрації майбутніх об'єктів нерухомості є надмірне податкове навантаження на девелоперів. «Оскільки за цими операціями у забудовника виникав ПДВ при передачі об'єкта безпосередньо до інвестора», – пояснює Марія Грабовська, керуючий партнер і засновниця Grabovska Lawyers.
Про що законопроєкт №5600 і які його наслідки?
Це – найскандальніший документ із трьох розглянутих. Поданий від Кабміну, серед авторів – голова фінкомітету парламенту Данило Гетьманцев.
Документ запроваджує 20% ПДВ на операції з житлом на первинному ринку нерухомості. Без ПДВ можна буде купити квартири в будинках, які зводяться за бюджетні гроші або за програмою доступного житла, а також – після капремонту або реконструкції.
«Норма законопроєкту спрямована на суб'єктів господарювання, які мають бізнес із перепродажу квартир на вторинному ринку і створюють неконкурентні умови для забудовників, оскільки не платять ПДВ. Ця норма не стосується фізичних осіб, адже вони не є платниками ПДВ», – уточнює міністр фінансів Сергій Марченко.
Саме цей пункт і викликав обурення серед гравців ринку.
Зараз ПДВ сплачується забудовником при взятті житла на баланс. Але різні форми фінансування будівництва дають можливість його мінімізувати. Нова норма цю можливість нівелює.
«У законопроєкті не враховані особливості циклу реалізації проєкту: забудовник продав квартиру «на фундаменті» цьогоріч, а право власності передає покупцеві через 2–3 роки, коли будинок завершено. Отже, інвестор лише за 2–3 роки після операції заплатить ПДВ. А девелопер вже буде змушений заплатити податково 20% ПДВ ще на старті проєкту (за першою подією), не отримавши цю оплату від покупців», – пояснює Ігор Ніконов.
Нагадаємо, що лише одиниці девелоперів мають усю суму для реалізації споруджуваних черг у проєкті, а більшість закладають резерви на 3–6 місяців і фінансують будівництво за рахунок продажів квартир у майбутньому проєкті. Забудовники вже заявили, що всі витрати зі сплати ПДВ включатимуться в ціну житла. Тобто заплатить податок, по суті, покупець.
Ще одна нова норма законопроєкту – податок на продаж квартири:
- при покупці квартири та її продажу в наступні два роки – 5% ПДФО з угоди;
- при продажу одразу двох і більше об'єктів нерухомості – 5% з угоди від другої та наступних продажів;
- при третьому продажу нерухомості (включаючи недобудови) протягом року, і всі наступні – 18%.
«Ця норма не стосується пересічних громадян. Продаж трьох і більше об'єктів нерухомості на рік – це бізнес», – обґрунтував Сергій Марченко. Як раніше повідомлялось, середній обсяг інвестиційних угод на первинному ринку житлової нерухомості за час карантину збільшився на 10%. У деяких проєктах частка квартир, придбаних для подальшого перепродажу або здавання в оренду, становить 30%, а в інших – 60%.
Про що законопроєкт №5638 і які його наслідки?
Зареєстрований через шість днів після розглянутого вище проєкту закону №5600 групою з 20 нардепів, серед яких: Олена Шуляк, Дмитро Ісаєнко, голова профільного комітету ВР Андрій Клочко («Слуга народу»). Для девелопера документ містить у собі такі норми:
- забудовники звільняються від сплати ПДВ на першому етапі «постачання житла»;
- податок на прибуток платити, як і раніше, забудовник – але з прив'язкою реєстрації об'єкта в реєстрі майнових прав на нерухоме майно.
По суті, документ є логічним продовженням законопроєкту №5091. «Його основна мета – розв’язати проблему проєкту в частині оподаткування для забудовників, а саме сплати ПДВ з операції продажу майбутніх об'єктів нерухомості», – говорить Марія Грабовська. Керуючий партнер юридичної фірми KopotLawyers Володимир Копоть додає, що фактично цей документ прибирає ПДВ на всі операції з житлом.
Поповнення скарбниці передбачено за рахунок продавця, який повинен буде сплатити 5%-вий податок з доходу. При другій покупці вводиться додатковий податок – 1,5% військового збору. Ця норма не стосується інвесторів, якщо квартира або недобудова знаходиться у власності понад три років, і для продавця це перший продаж. Якщо квартиру в недобудові було передано у володіння за заповітом, то це правило на інвестора також не поширюється.
Для переуступки встановлено податок у розмірі 10%, якщо така діяльність відбувається більше трьох разів на рік.
«Такі зміни збільшать надходження до бюджету, але підвищать фінансове навантаження на громадян при продажу нерухомості. Це може призвести до зменшення кількості операцій з купівлі-продажу протягом звітного року, щоб мінімізувати свої втрати», – робить висновок адвокат AS Legal Максим Блізинський.
